Antes de calcular
Los impuestos que cambian el presupuesto de entrada
Cuando compras una vivienda de importe alto, los impuestos no son un porcentaje pequeño. ITP, IVA, AJD y plusvalía pueden sumar entre el 6% y el 15% del precio, y en una operación de 500.000 € eso son entre 30.000 y 75.000 € adicionales que necesitas tener en efectivo antes de las llaves.
El error más común es presupuestar solo la entrada de la hipoteca y olvidar que Hacienda autonómica espera su liquidación en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Esta guía desglosa cada impuesto con los tipos vigentes en 2026 para que no te lleves una sorpresa.
Guía completa de impuestos 2026
ITP: el impuesto más importante en vivienda de segunda mano
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda usada. Lo paga el comprador y se liquida en la comunidad autónoma donde está el inmueble, no donde resides. El plazo son 30 días hábiles desde la firma de la escritura, mediante el modelo 600.
La base imponible es el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia catastral. Para vivienda premium, donde el valor de referencia puede alejarse del precio de mercado, esta diferencia es clave: si el valor de referencia es superior al precio pactado, pagas ITP sobre una base mayor.
Tabla comparativa: tipos de ITP por comunidad autónoma 2026
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | Tipo reducido (jóvenes / VPO) | AJD | Notas para vivienda premium | |---|---|---|---|---| | Andalucía | 7 % | 3,5 % (≤35 años, vivienda ≤150.000 €) | 1,2 % | Tipo estable, sin recargo por importe | | Aragón | 8 % | 5 % (≤35 años) | 1,5 % | — | | Asturias | 8 % | 3 % (VPO, familias numerosas) | 1,2 % | — | | Baleares | 8–13 % (escala progresiva) | 4 % (≤36 años, primera vivienda) | 1,2 % | Importante: progresivo por precio; viviendas premium pagan más | | Canarias | 6,5 % | 4 % (familias numerosas) | 0,75 % | IGIC en lugar de IVA para obra nueva | | Cantabria | 10 % | 5 % (jóvenes, VPO) | 1,5 % | Tipo general alto | | Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % (vivienda habitual ≤180.000 €) | 1,25–1,5 % | — | | Castilla y León | 8 % | 4 % (jóvenes, familias numerosas) | 1,5 % | Bonificación por despoblación | | Cataluña | 10 % (11 % si >1.000.000 €) | 5 % (primera vivienda habitual ≤190.000 €) | 1,5 % | Premium: +1M€ paga 11 %. Previsión de bajada al 9 % desde julio 2026 | | Comunidad de Madrid | 6 % | 3,5 % (≤35 años) | 0,75 % | Tipo general más bajo para vivienda premium | | Comunitat Valenciana | 10 % | 8 % (primera vivienda) | 1,5–2 % | Previsión de bajada al 9 % desde junio 2026 | | Extremadura | 8–11 % (escala progresiva) | 5 % (vivienda habitual ≤122.000 €) | 1,5 % | Progresivo por valor | | Galicia | 9–10 % | 3 % (≤36 años, primera vivienda) | 1,5 % | Tipo reducido muy competitivo para jóvenes | | La Rioja | 7 % | 4 % (≤40 años) | 1,0 % | — | | Murcia | 8 % | 3 % (familias numerosas, discapacidad) | 1,5 % | — | | Navarra | 6 % | Variable según programa | 0,5 % | Régimen foral propio | | País Vasco | 4 % (general) | Variable por territorio histórico | 0,5 % | Tipo general más bajo de España |
> *Fuentes: normativa autonómica publicada en boe.es y sedancias autonómicas. Los tipos pueden sufrir modificaciones a lo largo del año. Consulta siempre la hacienda autonómica correspondiente antes de liquidar.*
IVA: el impuesto de obra nueva
Cuando compras vivienda directamente al promotor (obra nueva), no pagas ITP sino IVA (o IGIC en Canarias).
| Tipo | Porcentaje | Aplica a | |---|---|---| | General | 10 % | Vivienda nueva habitual, incluido garaje y trastero (máx. 2 unidades) | | Reducido | 4 % | VPO, viviendas de protección pública | | IGIC Canarias | 6,5 % (general) / 3 % (reducido) | Obra nueva en Canarias |
Además del IVA, en obra nueva también pagas AJD (Actos Jurídicos Documentados) por la escritura pública, salvo que la hipoteca la asuma el banco (desde 2019 el banco paga su propio AJD hipotecario, pero el de compraventa sigue siendo del comprador).
AJD: Actos Jurídicos Documentados
El AJD grava la formalización de escrituras públicas notariales. En compraventa de vivienda nueva, el comprador paga AJD sobre el precio de la vivienda, no sobre la hipoteca:
| Comunidad | AJD general | |---|---| | Madrid | 0,75 % | | Andalucía | 1,2 % | | Cataluña | 1,5 % | | Comunitat Valenciana | 1,5 % (2 % en algunos casos) | | País Vasco | 0,5 % | | Resto | Entre 1 % y 1,5 % |
> Importante: en vivienda de segunda mano el AJD de la hipoteca lo paga el banco desde 2019. El comprador solo paga ITP. En obra nueva pagas IVA + AJD.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) lo paga el vendedor, no el comprador. Sin embargo, en la práctica: - El vendedor suele repercutirlo en el precio de venta. - Si el vendedor lo ha tenido muchos años y la plusvalía es alta, puede negociarse. - El cálculo depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el coeficiente municipal. - Cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes, por lo que no hay un tipo único.
Para compradores: no es un gasto directo, pero forma parte del coste total de la operación porque el vendedor lo incluirá en el precio de salida.
Premium: cuándo el valor de referencia cambia las cifras
En vivienda de importe alto, el valor de referencia catastral puede ser inferior al precio de compra (lo habitual) o superior (cuando el mercado baja o el catastro no ha reflejado la caída). Si es superior, el ITP se calcula sobre esa base mayor.
Ejemplo práctico:
| Concepto | Vivienda estándar | Vivienda premium | |---|---|---| | Precio pactado | 200.000 € | 900.000 € | | Valor de referencia | 210.000 € | 950.000 € | | Base ITP | 210.000 € | 950.000 € | | ITP Madrid (6 %) | 12.600 € | 57.000 € | | ITP Cataluña (10 %) | 21.000 € | 95.000 € | | ITP Cataluña (>1M€ al 11 %) | — | 104.500 € (sobre 950.000 € si valor ref >1M) |
La diferencia entre presupuestar sobre el precio pactado y sobre el valor de referencia puede ser de miles de euros. Antes de firmar arras, consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
Cómo presupuestar los impuestos antes de arras
1. Identifica el tipo de vivienda: segunda mano (ITP) u obra nueva (IVA + AJD). 2. Localiza la comunidad autónoma y consulta el tipo general aplicable. 3. Comprueba si tienes derecho a tipo reducido (edad, familia numerosa, discapacidad, VPO). 4. Obtén la referencia catastral y consulta el valor de referencia en la sede del Catastro. 5. Calcula la base imponible: el mayor entre precio y valor de referencia. 6. Multiplica base por tipo y añade AJD si aplica. 7. Incluye el resultado en tu calculadora de coste total antes de decidir la oferta.
Calculadora
Calcula el coste total con impuestos
Checklist antes de firmar arras
- Identifica el tipo de vivienda (segunda mano u obra nueva) y el impuesto aplicable (ITP o IVA+AJD).
- Consulta el tipo de ITP vigente en la comunidad autónoma del inmueble para 2026.
- Pide la referencia catastral y comprueba el valor de referencia en la Sede del Catastro.
- Calcula la base imponible como el mayor entre precio y valor de referencia.
- Verifica si cumples requisitos para tipo reducido (joven, familia numerosa, discapacidad).
- Incluye el coste de impuestos en tu calculadora de coste total antes de ofertar.
- Pregunta al vendedor si la plusvalía municipal está incluida en el precio o se negocia aparte.
Preguntas frecuentes sobre impuestos en compra de vivienda 2026
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de segunda mano?
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sobre el mayor entre precio y valor de referencia. No pagas IVA ni AJD de compraventa en segunda mano. La hipoteca lleva AJD pero lo paga el banco desde 2019.
¿Qué impuestos pago al comprar obra nueva?
IVA al 10% (general) o 4% (VPO) sobre el precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 0,5% al 1,5% según comunidad. En Canarias se paga IGIC en lugar de IVA.
¿El valor de referencia catastral siempre es la base del ITP?
No. La base es el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia. Si el precio es superior, se usa el precio. Si el valor de referencia es superior (cada vez menos frecuente), se usa ese como base.
¿Cuánto se paga de ITP en Madrid en 2026?
El tipo general en Madrid es del 6%. Para menores de 35 años baja al 3,5%. Es la comunidad con el tipo más bajo para vivienda premium del régimen común.
¿La plusvalía municipal la paga el comprador o el vendedor?
La paga el vendedor, pero en la práctica negocian cómo se refleja en el precio. Si el vendedor la paga, puede subir el precio de salida para compensar.
¿En qué plazo se paga el ITP?
En los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura pública de compraventa. Se liquida mediante el modelo 600 en la hacienda autonómica correspondiente.
¿Los impuestos son deducibles en la declaración de la Renta?
El ITP, IVA y AJD no son deducibles en el IRPF para vivienda habitual desde 2013. Solo los gastos de financiación pueden tener algún efecto fiscal si la vivienda se destina a alquiler.
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Referencias
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