Zonas prime de Mallorca y precios orientativos 2026
Son Vida
Son Vida es el barrio cerrado más exclusivo de Mallorca y uno de los más caros del Mediterráneo. Situado en una colina a 5 minutos de Palma, concentra villas de ultralujo con parcelas grandes, seguridad privada y vistas panorámicas a la bahía. Los precios oscilan entre 8.000 y 22.000 €/m², con villas que parten de 3 millones y alcanzan los 20 millones de euros en las propiedades frente al campo de golf. Es la zona de máxima privacidad y prestigio, ideal para comprador internacional que busca residencia principal o segunda vivienda de representación.
Puerto Portals
El puerto deportivo de lujo de la isla, con restaurantes Michelin, tiendas de diseño y el Real Club Náutico de Portals. Las propiedades son principalmente áticos, apartamentos de obra nueva y villas cercanas al puerto. Los precios se sitúan entre 10.000 y 18.000 €/m², con áticos de 2 a 6 millones y villas cercanas desde 4 millones. Es el producto de máxima liquidez para comprador internacional que busca prestigio, amarres y vida social.
Andratx y Puerto de Andratx
Al suroeste de la isla, Andratx combina el puerto natural con villas en las colinas circundantes. Puerto de Andratx es el segundo puerto deportivo de lujo, con ambiente más relajado que Portals. Los precios van de 5.000 a 14.000 €/m², con villas desde 1,5 hasta 8 millones. Atrae a compradores que buscan tranquilidad, naturaleza y un puerto exclusivo sin el bullicio de la zona sur.
Deià y Serra de Tramuntana
Deià, Valldemossa y Sóller forman el núcleo premium de la Serra de Tramuntana, Patrimonio de la Humanidad. Las propiedades son fincas históricas, villas de piedra y casas rurales restauradas con vistas al mar y a la montaña. Los precios se mueven entre 5.000 y 15.000 €/m², con propiedades desde 1,5 hasta 10 millones. La normativa de suelo rústico es muy restrictiva: no se puede construir nueva vivienda en la mayoría de parcelas, y las reformas requieren autorización del Consell de Mallorca. Ideal para compradores que buscan un activo único con protección paisajística.
Santa Ponça
Zona residencial de lujo en la costa suroeste, con playas, campo de golf y marina. Ofrece villas independientes y adosados de alta gama en urbanizaciones cerradas. Los precios oscilan entre 4.000 y 10.000 €/m², con propiedades desde 800.000 € hasta 4 millones. Es la zona con mejor relación calidad-precio del lujo mallorquín, ideal para familias que buscan residencia habitual con playa y servicios cerca.
Palma Centro y Ensanche
La capital ofrece pisos y áticos premium en edificios históricos rehabilitados y obra nueva en el centro y el Ensanche. Los precios van de 5.000 a 12.000 €/m², con áticos reformados desde 1 hasta 4 millones. Atrae a compradores que buscan vida urbana, cultura y gastronomía, con todos los servicios a pie. La oferta de lujo en Palma es limitada, lo que mantiene los precios al alza.
Costa Este (Cala d'Or, Porto Cristo, Porto Colom)
La costa este concentra calas y puertos naturales con villas de lujo en entornos más tranquilos. Cala d'Or y Porto Cristo ofrecen propiedades frente al mar a precios más contenidos que el sur. Los precios oscilan entre 3.500 y 8.000 €/m², con villas desde 600.000 hasta 3 millones. Adecuado para compradores que buscan una propiedad vacacional de lujo con menor inversión.
Impuestos y gastos al comprar en Mallorca (Baleares)
Vivienda de segunda mano
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en Baleares: escala progresiva del 8% al 13% según el valor del inmueble:
- Hasta 400.000 €: 8%
- De 400.001 a 600.000 €: 9%
- De 600.001 a 800.000 €: 10%
- De 800.001 a 1.000.000 €: 11%
- Más de 1.000.000 €: 13%
- Notaría: 0,2-0,5% del precio.
- Registro de la propiedad: 0,1-0,3%.
- Gestoría: 300-600 €.
Vivienda de obra nueva
- IVA: 10% del precio de compra.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2% en Baleares.
- Notaría, registro y gestoría similares a segunda mano.
Impuesto de Patrimonio
A diferencia de Madrid (100% bonificado) y Andalucía (100% bonificado para patrimonios hasta 3M €), Baleares no bonifica el Impuesto de Patrimonio. Los tipos en Baleares son progresivos del 0,28% al 3,45% para patrimonios netos que superen los 700.000 € de mínimo exento (400.000 € en vivienda habitual). En una vivienda de 3 millones de euros, el Impuesto de Patrimonio anual puede suponer entre 6.000 y 12.000 € adicionales, un coste recurrente que no existe en Madrid o Andalucía.
Plusvalía municipal
Corresponde al vendedor. Grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. El comprador no debe asumirla salvo pacto expreso en el contrato.
Coste total estimado
Entre el 10% y el 17% adicional sobre el precio de compra. En una vivienda de 2 millones de euros de segunda mano, el ITP al 13% supone 260.000 € solo en este impuesto. Sumando notaría, registro y gestoría, el coste adicional total ronda los 280.000-300.000 €.
> Consulta la comparativa completa de ITP por comunidades autónomas 2026 y el análisis detallado del Impuesto de Patrimonio para vivienda premium para entender el impacto fiscal completo en Baleares.
Pasos para compradores no residentes en Mallorca
Documentación necesaria
1. NIE (Número de Identidad de Extranjero): Imprescindible para cualquier compra. Se solicita en la comisaría de policía o en el consulado español del país de origen. El trámite puede durar de 2 a 4 semanas.
2. Cuenta bancaria española: Necesaria para transferencias, pago de impuestos y domiciliación de recibos (IBI, comunidad, seguros). La mayoría de bancos locales (CaixaBank, Banco Sabadell, Santander) abren cuenta a no residentes con el NIE y pasaporte.
3. Due diligence legal: Contrata un abogado especializado en derecho inmobiliario balear. Verificará: - Nota simple del Registro de la Propiedad (titularidad y cargas). - Licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad. - Certificado de eficiencia energética. - Situación urbanística de la parcela (especialmente en suelo rústico de la Serra). - Normativa de Costas si aplica.
4. Contrato de arras: Firma de arras señal o penitenciales con un depósito típico del 10% del precio.
5. Escritura pública ante notario: Firma de la compraventa. El notario retendrá el ITP/IVA para su liquidación.
6. Liquidación de impuestos: El ITP se autoliquida en 30 días hábiles desde la firma en la ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).
7. Registro de la propiedad: La escritura debe inscribirse en el Registro para que la propiedad quede a tu nombre frente a terceros.
> Ver guía completa de gastos de compra de vivienda premium y de impuestos al comprar en 2026 para un desglose más detallado.
Comparativa de rentabilidad de alquiler: Mallorca vs Ibiza vs Marbella
| Destino | Rentabilidad bruta anual | Tipo de demanda | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Mallorca | 3-5% | Mixta (vacacional + residencial), demanda estable todo el año | Media-alta |
| Ibiza | 3-6% | Vacacional de lujo, muy estacional (junio-septiembre) | Alta en temporada |
| Marbella | 3-5% | Residencial premium + vacacional, demanda constante | Alta |
Checklist antes de comprar en Mallorca
- Obtén el NIE si no eres residente en España.
- Abre una cuenta bancaria española para transferencias y pago de impuestos.
- Define tu objetivo: residencia habitual, segunda vivienda o inversión.
- Elige la zona según tu presupuesto y perfil: Son Vida para ultralujo, Puerto Portals para prestigio, Santa Ponça para familia, Deià para activo único.
- Verifica la calificación urbanística del terreno: el suelo rústico en Baleares tiene severas limitaciones de edificación y reforma, especialmente en la Serra de Tramuntana.
- Contrata un abogado especializado en derecho inmobiliario balear para la due diligence.
- Solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar titularidad y cargas.
- Calcula el coste total con la escala progresiva de ITP: precio + ITP (8-13%) + notaría + registro + gestoría.
- Presupuesta el Impuesto de Patrimonio anual: en Baleares no hay bonificación, a diferencia de Madrid o Andalucía.
- Revisa la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
- Si la propiedad está en primera línea de costa, comprueba la normativa de Costas y las servidumbres de protección.
- Verifica la gestión de la propiedad si no vas a residir en ella todo el año.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Mallorca?
Sí, sin restricciones. Un ciudadano de cualquier país puede comprar en las mismas condiciones que un español. Solo necesita el NIE. La Golden Visa está derogada desde abril de 2025, pero la compra como inversión sigue siendo posible sin necesidad de residencia.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Son Vida?
Entre 8.000 y 22.000 €/m², dependiendo de si es villa reformada, obra nueva o parcela. Es la zona más cara de Mallorca y una de las más exclusivas del Mediterráneo.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Mallorca?
Segunda mano paga ITP progresivo del 8 al 13% según el valor (Baleares); obra nueva paga IVA 10% + AJD 1,2%. A esto se suman notaría, registro y gestoría, totalizando entre 10 y 17% adicionales. Además, el Impuesto de Patrimonio anual aplica sin bonificación en Baleares.
¿Es caro el Impuesto de Patrimonio en Mallorca?
Sí, comparado con otras comunidades. Baleares no bonifica el IP. Con un mínimo exento de 700.000 € (400.000 € de vivienda habitual), los patrimonios netos superiores tributan del 0,28% al 3,45%. Para un patrimonio neto de 3 millones, el IP anual puede ser de 6.000 a 12.000 €.
¿Qué zona de Mallorca tiene mejor rentabilidad por alquiler?
Santa Ponça y Palma Centro ofrecen los mejores rendimientos por alquiler residencial con demanda estable todo el año (3-4% neto). Puerto Portals y Son Vida tienen mayor rentabilidad bruta en alquiler vacacional de lujo (5-6% bruto) pero más estacionalidad.
¿Qué limitaciones tiene comprar en la Serra de Tramuntana?
La Serra de Tramuntana es Patrimonio de la Humanidad con fuerte protección urbanística. No se puede construir nueva vivienda en la mayoría de suelos rústicos, las reformas requieren autorización del Consell de Mallorca, y hay limitaciones de volumen, altura y uso. El comprador debe contratar un abogado especializado en normativa balear.
¿Cómo funciona el ITP progresivo en Baleares para viviendas premium?
Baleares aplica tramos progresivos: hasta 400.000 € al 8%, de 400.001 a 600.000 € al 9%, de 600.001 a 800.000 € al 10%, de 800.001 a 1.000.000 € al 11%, y más de 1.000.000 € al 13%. En una vivienda de 3 millones en Son Vida, el ITP asciende a unos 370.000 €.
¿Necesito hipoteca siendo extranjero no residente?
Los no residentes pueden obtener hipoteca en España hasta el 60-70% del valor del inmueble. Las condiciones varían por banco. En Mallorca, al tratarse mayoritariamente de vivienda premium, es frecuente que las operaciones se cierren al contado o con financiación del 30-40%.
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Referencias
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