Antes de vender
Qué es la ganancia patrimonial y cuándo tributa
Cuando vendes una vivienda, la diferencia entre lo que te costó y lo que recibes (gastos e impuestos descontados) es una ganancia patrimonial que debes declarar en el IRPF del ejercicio en que se formaliza la venta. No importa si cobras a plazos: la fecha de la escritura pública marca el año fiscal.
Para una vivienda premium, donde las ganancias son de seis cifras, el impacto fiscal puede superar los 50.000 €. Conocer las exenciones y los coeficientes actualizables marca la diferencia entre pagar esa cantidad o reducirla a cero.
Guía completa
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula es: *Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición*
### Valor de adquisición (lo que te costó) Incluye: - Precio de compra (según escritura) - Gastos y tributos inherentes a la compra: ITP/IVA + AJD, notaría, registro, gestoría - Inversiones en mejoras: rehabilitación, obra nueva, ampliación (no incluye reparaciones ni mantenimiento) - Coeficientes de actualización: Hacienda publica anualmente coeficientes que actualizan el valor de adquisición según el año de compra. Para 2026 se aplican los del ejercicio 2025.
### Valor de transmisión (lo que cobras) Incluye: - Precio de venta según escritura - Se restan los gastos inherentes a la venta: notaría, registro, gestoría, comisión inmobiliaria
Tabla de tramos del IRPF para ganancias patrimoniales en 2026
| Base de la ganancia patrimonial | Tipo impositivo | |---|---| | Hasta 6.000 € | 19 % | | De 6.000,01 € a 50.000 € | 21 % | | De 50.000,01 € a 200.000 € | 23 % | | De 200.000,01 € a 300.000 € | 27 % | | Más de 300.000 € | 28 % |
Importante: estos tipos se aplican sobre la ganancia, no sobre el precio total de venta. Además, la ganancia patrimonial se suma a tu base imponible general del IRPF, lo que puede elevar tu tipo marginal del ahorro.
Ejemplos de cálculo para viviendas premium
### Ejemplo 1: Venta sin reinversión - Compra en 2015: 600.000 €. Gastos de compra: 42.000 €. Mejoras: 30.000 € en 2019. - Venta en 2026: 950.000 €. Gastos de venta: 19.000 €. - Valor de adquisición actualizado: 600.000 € × 1,12 (coeficiente 2015-2025) + 42.000 € + 30.000 € = 744.000 €. - Valor de transmisión: 950.000 € - 19.000 € = 931.000 €. - Ganancia patrimonial: 931.000 € - 744.000 € = 187.000 €. - IRPF a pagar: 6.000 € × 19 % = 1.140 € + 44.000 € × 21 % = 9.240 € + 137.000 € × 23 % = 31.510 €. Total: 41.890 €.
### Ejemplo 2: Venta con reinversión en vivienda habitual El mismo caso, pero el vendedor compra otra vivienda habitual por 800.000 € en los 2 años siguientes. La exención es total: 0 € de IRPF por la ganancia.
### Ejemplo 3: Vendedor mayor de 65 años El mismo caso, vendedor de 68 años que vende su vivienda habitual. Exención total, independientemente de que reinvierta o no.
### Ejemplo 4: Mayor de 65 que vende una segunda residencia Un vendedor de 70 años vende un chalet premium en la playa (no era su vivienda habitual) por 1.200.000 € con una ganancia de 400.000 €. Si constituye una renta vitalicia asegurada con el importe total en 6 meses, la ganancia queda exenta hasta el límite de 240.000 € (plus de 65 años). El resto (160.000 €) tributa.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Requisitos principales: - El importe total obtenido en la venta debe reinvertirse en la compra de una nueva vivienda habitual. - Plazo: 2 años desde la venta (ampliables en ciertos casos). - La nueva vivienda debe reunir los requisitos de vivienda habitual: residencia efectiva durante 3 años. - Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
Exención para mayores de 65 años
Dos supuestos: 1. Venta de vivienda habitual: exención total de la ganancia patrimonial. Sin límite de importe, sin necesidad de reinversión. 2. Venta de cualquier inmueble (no habitual) si el importe se destina a constituir una renta vitalicia asegurada en 6 meses: exención hasta 240.000 €.
Coeficientes de actualización aplicables
| Año de adquisición | Coeficiente 2026 (estimado sobre tabla 2025) | |---|---| | 2015 y anteriores | 1,12 | | 2016 | 1,09 | | 2017 | 1,07 | | 2018 | 1,05 | | 2019 | 1,04 | | 2020 | 1,03 | | 2021 | 1,02 | | 2022 | 1,01 | | 2023-2025 | 1,00 |
Estos coeficientes los publica anualmente la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Consulta los vigentes en el momento de tu venta en la web de la Agencia Tributaria.
Diferencia entre ganancia patrimonial y plusvalía municipal
| Concepto | Ganancia patrimonial (IRPF) | Plusvalía municipal (IIVTNU) | |---|---|---| | Qué grava | El incremento de valor total del inmueble | El incremento de valor del suelo urbano | | Quién lo paga | El vendedor (en IRPF) | El vendedor | | Dónde se declara | Declaración de la Renta (modelo 100) | Autoliquidación municipal (modelo 600N) | | Exención principal | Reinversión en vivienda habitual o >65 años | Pérdida (precio venta < precio compra) | | Compatibilidad | Se pagan ambos | La plusvalía pagada es gasto deducible en IRPF | | Tipo máximo | 28 % (escala progresiva) | 15-30 % según ayuntamiento |
La plusvalía municipal pagada se resta como gasto en el cálculo de la ganancia patrimonial, lo que reduce ligeramente la base del IRPF.
Preguntas frecuentes sobre ganancias patrimoniales
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda premium?
Depende de la ganancia y de tu base imponible. En 2026 los tipos van del 19 % al 28 %. Para una ganancia de 200.000 €, el IRPF sería aproximadamente 44.890 € sin exenciones. Si se aplica reinversión o exención por edad, puede reducirse a cero.
¿Qué gastos puedo restar para reducir la ganancia patrimonial?
Puedes restar todos los gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría), inversiones en mejoras (no reparaciones), gastos de venta (notaría, registro, comisión inmobiliaria), y la plusvalía municipal pagada. Guarda todas las facturas y escrituras.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia patrimonial queda exenta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional. La nueva vivienda debe convertirse en tu residencia habitual.
¿Los mayores de 65 años pagan IRPF al vender su vivienda?
No, si es su vivienda habitual. La exención es total sin límite de importe y sin necesidad de reinvertir. Para segundas residencias, si constituyen una renta vitalicia con el importe en 6 meses, hay exención hasta 240.000 € de ganancia.
¿Se puede diferir el pago del IRPF si se cobra la venta a plazos?
Sí. Si cobras el precio de forma fraccionada, puedes imputar la ganancia patrimonial proporcionalmente a cada año en que cobres. Esto puede reducir el tipo marginal al repartir la ganancia entre varios ejercicios.
¿La plusvalía municipal se descuenta del IRPF?
Sí, la plusvalía municipal pagada es un gasto deducible en el cálculo de la ganancia patrimonial. Si pagaste 30.000 € de plusvalía, esa cantidad reduce la base imponible del IRPF en el mismo ejercicio.
¿Qué ocurre si vendo con pérdidas?
Si el precio de venta es inferior al de adquisición (actualizado), generas una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias patrimoniales de ese año. Si quedan pérdidas sin compensar, se pueden compensar en los 4 años siguientes con ganancias futuras.
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Referencias
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