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¿Qué es el IBI y cómo se calcula en 2026?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal de pago anual que grava la titularidad de cualquier inmueble urbano, rústico o de características especiales. Lo paga el propietario a 1 de enero de cada año, con independencia de que la vivienda esté ocupada, alquilada o vacía.
La fórmula es sencilla: IBI = valor catastral × tipo impositivo municipal. El valor catastral lo determina la Dirección General del Catastro a partir del valor del suelo más el valor de la construcción, y se revisa periódicamente. Para viviendas premium, el valor catastral suele situarse entre el 50 % y el 70 % del valor de mercado, aunque la diferencia varía según el municipio y la antigüedad de la última revisión catastral.
El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento dentro del marco legal: entre el 0,4 % y el 1,3 % para inmuebles urbanos. Para viviendas de lujo, que suelen tener valores catastrales elevados, el tipo aplicado marca una diferencia de miles de euros al año.
Tipos impositivos del IBI en principales ciudades 2026
| Municipio | Tipo IBI urbana | Valor catastral 500.000 € | Valor catastral 1.000.000 € |
|---|---|---|---|
| Madrid | 0,456 % | 2.280 €/año | 4.560 €/año |
| Barcelona | 0,750 % | 3.750 €/año | 7.500 €/año |
| Valencia | 0,793 % | 3.965 €/año | 7.930 €/año |
| Sevilla | 0,656 % | 3.280 €/año | 6.560 €/año |
| Málaga | 0,680 % | 3.400 €/año | 6.800 €/año |
| Bilbao | 0,550 % | 2.750 €/año | 5.500 €/año |
| Zaragoza | 0,610 % | 3.050 €/año | 6.100 €/año |
| Palma | 0,720 % | 3.600 €/año | 7.200 €/año |
| Las Palmas | 0,520 % | 2.600 €/año | 5.200 €/año |
| San Sebastián | 0,480 % | 2.400 €/año | 4.800 €/año |
¿Quién paga el IBI y cuándo?
Sujeto pasivo
El obligado al pago del IBI es el propietario del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso. Si compras una vivienda en julio, el vendedor ya ha pagado (o debe pagar) el IBI de ese año completo. En la práctica, se suele prorratear en la escritura: el comprador reembolsa al vendedor la parte proporcional desde la fecha de compra hasta fin de año.
Ejemplo: compras una vivienda premium en Madrid el 1 de julio con un IBI anual de 4.560 €. En el momento de la compra, abonarás al vendedor 2.280 €, correspondientes a los meses de julio a diciembre.
Calendario de pago
Cada ayuntamiento fija su propio calendario fiscal, pero el patrón más común es:
- Periodo de pago voluntario: entre abril y junio (pago único), o fraccionado en dos plazos (abril y octubre).
- Fecha de devengo: 1 de enero de cada año.
- Recargos por retraso: 5 % si se paga dentro de los 3 meses siguientes al vencimiento, 10 % entre 3 y 6 meses, 15 % entre 6 y 12 meses, y 20 % a partir de 12 meses (recargo ejecutivo).
Consulta el calendario fiscal de tu ayuntamiento, ya que las fechas exactas varían. El recibo se envía por correo postal o está disponible en la sede electrónica municipal.
El valor catastral: la clave del cálculo
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es un valor administrativo asignado por la Dirección General del Catastro. Se compone de:
- Valor del suelo: según la localización, la edificabilidad y el uso.
- Valor de la construcción: según la calidad, la superficie, la antigüedad y el estado de conservación.
Ambos se calculan con criterios objetivos establecidos en la Ponencia de Valores del municipio y se actualizan periódicamente mediante revisiones catastrales.
Diferencia entre valor catastral y valor de mercado
Para viviendas premium, el valor catastral suele ser significativamente inferior al valor de mercado:
| Concepto | Vivienda premium en Madrid (Salamanca) | Vivienda premium en Barcelona (Pedralbes) | |---|---|---| | Valor de mercado estimado | 1.200.000 € | 1.500.000 € | | Valor catastral típico | 500.000-700.000 € | 600.000-900.000 € | | Relación catastral/mercado | 42-58 % | 40-60 % |
El desfase se debe a que las revisiones catastrales no siguen el ritmo de la revalorización del mercado premium. Cuanto más antigua sea la última revisión catastral del municipio, mayor será la diferencia.
Cómo consultar el valor catastral
Puedes consultar el valor catastral de cualquier inmueble en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) con el número de referencia catastral que aparece en el recibo del IBI o en la escritura de propiedad. También puedes obtenerlo presencialmente en las Gerencias del Catastro.
Recargo para viviendas vacías (novedad 2025-2026)
¿En qué consiste?
Desde 2025, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo del 150 % sobre la cuota del IBI a las viviendas que hayan permanecido desocupadas de forma permanente durante más de dos años, siempre que el propietario posea al menos cuatro inmuebles en esta situación.
Ejemplo: una vivienda premium en Barcelona con IBI base de 7.500 € anuales y recargo del 150 % pasa a pagar 18.750 € anuales (7.500 + 11.250 de recargo).
¿Cuándo se aplica?
El recargo no es automático. El ayuntamiento debe iniciar un procedimiento para declarar la vivienda como deshabitada de forma permanente, notificarlo al propietario y darle audiencia. Se excluyen:
- Segundas residencias utilizadas temporalmente.
- Viviendas en proceso de venta o alquiler.
- Inmuebles en rehabilitación.
- Viviendas en zonas de baja demanda demográfica.
Relevancia para propietarios de viviendas premium
Si tienes una vivienda premium desocupada (sin uso como vivienda habitual ni alquilada), este recargo puede incrementar significativamente el coste de tenencia. La recomendación es mantener la vivienda en uso (alquiler de larga o corta temporada) o acreditar que está disponible para venta o alquiler.
¿Cómo pagar el IBI?
Opciones de pago
- Domiciliación bancaria: la más cómoda. El ayuntamiento carga el recibo en la cuenta indicada en la fecha de vencimiento. Muchos municipios bonifican entre el 2 % y el 5 % por este método.
- Pago online: a través de la sede electrónica del ayuntamiento con tarjeta bancaria o transferencia.
- Pago presencial: en las entidades colaboradoras (bancos y cajas autorizadas) presentando el recibo.
- Pago fraccionado: algunos ayuntamientos permiten dividir el IBI en dos plazos (primavera y otoño) sin recargos.
¿Qué hacer si no recibes el recibo?
La falta de recepción del recibo no exime del pago. Si no lo has recibido antes del periodo voluntario, debes:
1. Descargarlo de la sede electrónica del ayuntamiento con tu DNI/NIE y la referencia catastral. 2. Solicitar una duplicado en las oficinas municipales de recaudación. 3. Consultar en el padrón municipal si tus datos fiscales están actualizados.
El impago del IBI genera recargos que empiezan en el 5 % y pueden llegar al 20 % en vía ejecutiva, además de intereses de demora.
Preguntas frecuentes sobre el IBI
¿Quién paga el IBI de una vivienda alquilada?
El propietario, salvo pacto en contrario en el contrato de alquiler. Es habitual que el arrendamiento especifique que el IBI corre a cargo del arrendador. En cualquier caso, el sujeto pasivo del impuesto es siempre el propietario a 1 de enero.
¿Se puede deducir el IBI en el IRPF?
El IBI de la vivienda habitual no es deducible en el IRPF desde la reforma fiscal de 2013. Sí es deducible como gasto si la vivienda está alquilada (como gasto de arrendamiento) o si está afecta a una actividad económica.
¿Qué ocurre si vendo la vivienda a mitad de año?
El IBI del año completo lo paga el propietario a 1 de enero. En la escritura de compraventa se suele incluir una cláusula de prorrateo: el comprador reembolsa al vendedor la parte proporcional desde la fecha de compra hasta fin de año.
¿Cómo puedo reclamar si considero que el IBI es demasiado alto?
Puedes presentar una reclamación ante el ayuntamiento si consideras que el valor catastral asignado es incorrecto o que el tipo aplicado no se corresponde con la ordenanza fiscal. El plazo para recurrir el valor catastral es de tres meses desde la notificación de la revisión catastral, y la vía es el Tribunal Económico-Administrativo Municipal o, en última instancia, la vía contencioso-administrativa.
¿El IBI es el mismo en toda España?
No. El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento dentro de los márgenes legales (0,4 %-1,3 % para urbanos). Además, el valor catastral varía según la ponencia de valores de cada municipio. Dos viviendas con el mismo valor de mercado pueden tener IBI muy diferentes en función del municipio donde se encuentren.
¿Afecta el valor de referencia catastral al IBI?
Sí. El valor de referencia catastral, introducido en 2022, se utiliza como base para calcular el ITP y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero no sustituye al valor catastral a efectos del IBI. El IBI sigue calculándose sobre el valor catastral tradicional.
¿Los no residentes pagan el IBI igual que los residentes?
Sí. El IBI es un impuesto real que grava la titularidad del inmueble, no la residencia del propietario. Un no residente con una vivienda premium en España paga exactamente el mismo IBI que un residente con el mismo valor catastral. Además, los no residentes deben declarar la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF (modelo 210) sobre el valor catastral.
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